Le prix d’un appartement neuf affiché dans une annonce est un prix TTC, TVA comprise (20 % en général, 5,5 % pour certains lots en accession sociale). Il couvre le logement lui-même et, en VEFA, sa quote-part des parties communes. Il ne comprend en général ni le parking ni la cave quand ceux-ci sont proposés en option, ni les frais d’acte, qui restent modestes dans le neuf : environ 2 à 3 % du prix selon les notaires de France.
| Poste | Compris dans le prix affiché ? | À vérifier |
|---|---|---|
| Logement (surface habitable, prestations de la notice) | Oui | Notice descriptive |
| TVA (20 % ou 5,5 %) | Oui | Taux indiqué sur la fiche du lot |
| Balcon, terrasse, jardin privatif | Oui, s’il est attaché au lot | Surface annexe sur le plan |
| Place de parking, box, cave | Souvent non (option) | Grille de prix des annexes |
| Frais de notaire | Non | Estimation écrite du notaire |
| Frais de garantie du prêt | Non | Offre de prêt |
| Travaux modificatifs acquéreur | Non | Devis du promoteur |
Prix TTC : TVA à 20 % ou à 5,5 %
Un promoteur vend un logement neuf en étant assujetti à la TVA. Le prix que vous lisez intègre donc déjà cette taxe. Dans la grande majorité des résidences, le taux est de 20 %.
Certains lots sont proposés à 5,5 % : il s’agit de l’accession sociale à la propriété dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou à proximité, réservée aux ménages sous plafonds de ressources qui achètent leur résidence principale, avec un prix de vente lui-même plafonné. À prix hors taxes égal, le prix TTC baisse d’environ 12 %. Les règles complètes sont détaillées dans notre guide logement neuf en TVA réduite et PTZ, et les lots concernés sont regroupés dans le moteur avec le filtre TVA 5,5 %.
Frais de notaire : pourquoi ils sont plus légers dans le neuf
Les « frais de notaire » regroupent surtout des taxes, la rémunération réglementée du notaire et des débours. La différence entre neuf et ancien tient presque entièrement aux droits de mutation :
- Dans le neuf, la vente est déjà soumise à la TVA ; l’acheteur ne paie qu’une taxe de publicité foncière à taux réduit. Les notaires de France retiennent un ordre de grandeur de 2 à 3 % du prix.
- Dans l’ancien, ce sont les droits de mutation à taux plein : environ 7 à 8 % du prix au total.
La hausse des droits de mutation de 2025 ne concerne pas les ventes de neuf
Depuis le 1er avril 2025, la loi de finances permet aux départements de relever leur taux de droits de mutation de 4,5 % à 5 %, à titre temporaire (jusqu’en 2028). Beaucoup l’ont fait. Les acheteurs primo-accédants qui achètent leur résidence principale en sont exclus. Cette hausse touche le taux normal appliqué dans l’ancien : elle a donc creusé l’écart de frais entre un appartement ancien et un appartement neuf dans les départements concernés.
Gardez une règle simple : comparez neuf et ancien en coût total (prix + frais d’acquisition), jamais sur le seul prix affiché.
Pourquoi le neuf est plus cher au m² que l’ancien
À adresse comparable, le prix au mètre carré du neuf est généralement supérieur à celui de l’ancien. Plusieurs raisons l’expliquent :
- La TVA est intégrée au prix. Dans l’ancien, les taxes passent par les frais d’acte ; dans le neuf, elles sont dans le prix lui-même.
- Le coût de construction et les normes. Isolation, performance énergétique (réglementation environnementale RE2020), accessibilité, acoustique : un bâtiment neuf coûte cher à produire.
- Le foncier. Le terrain constructible se raréfie dans les grandes agglomérations, et le promoteur répercute son prix.
- L’absence de travaux à prévoir. Pas de rénovation énergétique, de toiture ou de ravalement à financer à court terme, et des garanties légales après livraison.
Cet écart se compense en partie par des frais d’acquisition réduits, des charges souvent plus maîtrisées et l’accès au PTZ, ouvert à tout le neuf.
Ce qui fait varier le prix d’un lot dans une même résidence
Dans un programme, chaque logement a son propre prix. La grille tarifaire du promoteur tient compte de :
- l’étage : les niveaux élevés, plus lumineux et plus calmes, se vendent plus cher ; le dernier étage est souvent le plus valorisé ;
- l’exposition et la vue : un séjour au sud ou une vue dégagée pèse sur le prix ;
- l’extérieur : un balcon, une loggia, une grande terrasse ou un jardin privatif en rez-de-chaussée ajoutent de la valeur ;
- la typologie : au m², un studio coûte en général plus cher qu’un T4, car les pièces techniques (cuisine, salle d’eau) pèsent davantage sur une petite surface ;
- la rareté : les typologies peu nombreuses dans la résidence partent vite et se négocient peu.
Prix « à partir de » et offres promoteur
Le prix « à partir de » correspond au lot le moins cher encore disponible. C’est un repère d’entrée de gamme, pas le prix moyen : il s’agit souvent d’un rez-de-chaussée sur rue ou d’un logement mal orienté.
Les offres promoteur (frais de notaire offerts, cuisine équipée, remise sur le parking, prix de lancement) ont une vraie valeur, mais lisez-les en euros : quel montant, sur quels lots, jusqu’à quelle date, et à quelles conditions (signature avant une échéance, financement par un partenaire). Une remise de quelques milliers d’euros sur un lot surévalué reste un mauvais achat.
Le paiement échelonné en VEFA
En vente sur plan, le prix n’est pas payé en une fois. Le code de la construction plafonne les appels de fonds : 35 % au plus à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement, le solde à la mise à disposition du logement. Le calendrier précis figure dans l’acte de vente.
Comparer les prix au m² dans le moteur
Le prix total ne suffit pas à comparer deux programmes. Ramenez chaque lot au mètre carré habitable, à typologie équivalente :
| Étape | Dans le moteur |
|---|---|
| Fixer un budget plafond | Lots jusqu’à 250 000 € |
| Choisir la typologie | Appartements 3 pièces |
| Classer du moins cher au plus cher | Tri par prix croissant |
| Comparer une zone | Programmes neufs dans le Rhône ou en Haute-Garonne |
Quelques réflexes pour une comparaison honnête :
- comparez des typologies identiques (un T2 avec un T2) et des étages proches ;
- ajoutez le prix du parking si vous en avez besoin, pour tous les programmes ;
- notez à part la surface extérieure, qui n’entre pas dans la surface habitable ;
- tenez compte de la date de livraison : un logement disponible tout de suite vous évite de payer un loyer en parallèle (voir notre guide sur la date de livraison d’un logement neuf).
Pour structurer toute votre recherche, de la zone au budget, suivez notre méthode pour bien chercher un logement neuf, puis lancez votre sélection depuis le moteur de programmes neufs.